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清田不動産
更新日: 2018年06月16日
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賃貸管理におけるキャッシュフローのポイントを抑えよう!



キャッシュフローについて考えるということは、経営者や個人事業主であればどんな職業でも重要なことです。
オーナーは賃貸管理におけるキャッシュフローのポイントを抑え、効率良く利益を上げられるように努力しなくてはいけません。
賃貸管理におけるキャッシュフローの概要と、ポイントや注意点を合わせて紹介します。

 

賃貸管理におけるキャッシュフローとは?利回りとは何が違うの?

賃貸管理におけるキャッシュフローとは、オーナーに入る家賃収入から管理費用や税金などを全て差し引いて、手元に残る利益のことを言います。
これは賃貸経営においてよく目にする「利回り」とは異なるので注意しましょう。
賃貸経営における利回りとは、単純に年間で想定される家賃収入を物件の購入価格で割った数字です。
したがって、利回り10%の物件を1億円で購入したからといって、年間で1,000万円のキャッシュフローが得られるわけではありません。
そこから諸経費が差し引かれて、賃貸管理におけるキャッシュフローが算出されるという所がポイントです。
また利回りにおいて想定される家賃収入は、入居者募集のために設定する家賃×部屋の数で計算されますが、これも一定ではありません。
家賃×部屋の数で計算する想定家賃収入は、1年間常に物件が満室だった場合の最大収入ということになります。
すぐに全ての部屋が満室になるわけではない上に、1年の間に1人も退去者が出ないということもほとんどありません。
もっと言えば、最初に設定した家賃で入居者が集まるとも限らず、値下げを余儀なくされるケースも多々あります。
したがって、年間の家賃収入は想定より若干下回る場合がほとんどでしょう。
ここからさらに様々な諸経費が差し引かれて、最終的に手元に残る「純利益」が賃貸管理におけるキャッシュフローです。
全て自分の資金で物件を購入していない場合は、毎月返済するローンも差し引かれます。

 

賃貸管理におけるキャッシュフローでは税金のポイントも抑えておこう

賃貸管理におけるキャッシュフローを増やすには、税金に関するポイントも抑えておかないといけません。
まず抑えておきたいのは、ローンの返済分は元金のみ「所得」として課税の対象になるという点です。
ローンの返済金の内、経費扱いになるのは利息分のみで、元金は所得として扱われるのです。
ローンを返済したことによって、「オーナーの財産が増えた」と認識されてしまうことになるので注意しましょう。
また居住者が滞納した家賃についても、未収金という扱いで利益にカウントされてしまいます。
つまり、実際にオーナーが手にした利益以上の金額で課税されてしまうということです。

 

まとめ

賃貸管理をするオーナーは、絶対想定通りのキャッシュフローは得られないというぐらい、割り切った考えを持つことがポイントです。
居住者の減少や家賃の滞納など、想定される様々な事態に備えて、資産には余裕を持って賃貸管理を続けていきましょう。