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清田不動産
更新日: 2019年05月12日
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管理会社は何でも屋じゃない!責任範囲を理解し快適な物件管理



管理会社は、賃貸物件におけるさまざまな管理業務を行ってくれるため、オーナーにとってはとても頼りになる存在です。
ただ“管理会社=何でも屋”というイメージを持っていると、後々オーナーと管理会社の間でトラブルが起こる可能性があるため、注意しましょう。
今回は、管理会社の役割や責任範囲について解説します。

管理会社の役割について

管理会社の役割は、大きく“建物管理”と“入居者管理”の2つに分かれます。
それぞれ具体的に解説しましょう。

建物管理

管理会社が管理している賃貸物件において、建物や設備の故障、破損などが見つかった場合、管理会社がオーナーに連絡します。
ただ管理会社の役割はあくまで“建物の管理”のため、その後修理を依頼するのは賃貸物件のオーナー自身ということになります。
したがって、管理会社とオーナーの連携がうまく取れていないと、建物や設備の故障、破損に対応するのが遅れてしまいます。
また管理会社が行う建物管理には、退去時の原状回復なども含まれます。

入居者管理

管理会社が行う入居者管理として代表的なものには、“賃料管理”が挙げられます。
オーナーの代わりに入居者から賃料を回収し、入金管理をします。
またもし賃料の未払いが発生した場合、管理会社は入居者に連絡を取り、入金を促します。
また管理会社の中には、入居者が滞納した賃料を数ヶ月分保証したり、長期間賃料が未払いのままの入居者に対して、賃貸物件の明け渡し訴訟をオーナーの代わりに行ったりするところもあります。
その他の入居者管理には、退去時の契約手続きや敷金の清算などが挙げられます。

管理会社の責任範囲について

では次は、管理会社の責任範囲について見ていきましょう。

クレームへの対応

管理会社の中には、入居者からのクレームに一時的に対応してくれるところもあります。
ただ先ほど解説したように、管理会社の役割はあくまで建物や設備の管理、入居者の賃料管理や契約手続きを行うことです。
したがって管理会社は、基本的に入居者からのクレームに対して責任を取る必要はありません。
つまり一時的にクレームに対応してくれることはあっても、オーナーが管理会社にクレームの解決を丸投げすることはできないということです。
“管理会社=何でも屋”というイメージを持っているオーナーは、管理会社にクレームに関する責任がないことを理解していないため、いざクレームがあったとき、“なぜ解決してくれないんだ”と不満に思う場合があります。
ただその考えは間違いです。
賃貸物件で起こった入居者からのクレームに関しては、あくまで賃貸物件のオーナーに責任があるのです。
管理会社は賃貸物件の所有者ではないため、当然と言えば当然ですね。

建物や設備の故障、破損

これも先ほど解説しましたが、管理会社には建物や設備の故障、破損が見つかった場合、オーナーに連絡するという役割があります。
これはつまり、日々建物や設備の点検を行い、異常があればオーナーに連絡するという役割のため、管理会社は建物や設備の故障、破損の“解決”に関しては、責任を取る必要がありません。
例えば賃貸物件で水漏れが起こったり、排水管が詰まったりしている場合、すぐに管理会社からオーナーに連絡が来るでしょう。
ただ連絡を受けたオーナーがその問題を解決せず、結果的に大きな事故に繋がってしまったり、入居者からのクレームが発生したりしても、それはすべてオーナーの責任になります。

オーナーは管理会社との契約内容をしっかりチェックしよう

ここまで管理会社の役割や責任範囲について解説してきましたが、もっと管理会社の役割、責任範囲を簡単に把握できる方法があります。
それは、管理会社との“契約内容”をチェックするという方法です。
管理会社は、賃貸物件のオーナーと交わした契約内容に基づいて、建物管理や入居者管理を行います。
したがって、契約内容にないことを管理会社に求めるのはお門違いですし、逆に契約内容にあることを管理会社が怠っていれば、オーナーは堂々と意見を主張することができます。
また先ほど、管理会社にはクレーム対応、建物や設備の故障、破損に関しては責任がないという話をしましたが、これには例外があります。
もしオーナーと管理会社が交わした契約の中に、管理会社もクレームに対応するという旨、故障や破損に対応するという旨が記載されている場合、管理会社は上記のことに関して責任を負わなければいけません。
ただこのような契約内容では、ほとんどの管理会社がオーナーとの契約を拒否することになってしまうでしょう。

まとめ

これまで“管理会社=何でも屋”というイメージを持っていたオーナーは、その考えが間違っていることに気付いていただけたでしょうか?
“賃貸物件に関するさまざまなことをしてくれる”ということは確かですが、それはあくまで建物や設備の管理、入居者の賃料や契約の管理に限ったことです。
したがって、管理会社に管理業務を委託しているオーナーであっても、最終的な責任は自分が取るという気持ちを忘れてはいけません。